Compétence du juge et procédures locatives : les leçons des cours d'appel
Une jurisprudence d'appel riche d'enseignements procéduraux
Les cours d'appel jouent un rôle déterminant dans l'interprétation des règles locatives. Au cours du semestre écoulé, plusieurs arrêts ont précisé des points essentiels concernant la compétence juridictionnelle, les formalités préalables à la résiliation et le régime de la prescription. Ces décisions intéressent directement les praticiens confrontés au contentieux des baux d'habitation.
La compétence du juge des contentieux de la protection : une définition extensive
La cour d'appel de Lyon a confirmé une règle fondamentale dans un arrêt du 9 avril 2025. La compétence du juge des contentieux de la protection (JCP) ne dépend pas de la nature du titre d'occupation détenu par l'occupant. Elle s'applique dès lors que le litige porte sur l'occupation d'un logement à titre d'habitation.
Les faits de l'espèce
Une collectivité avait consenti une convention d'occupation précaire portant sur des locaux destinés exclusivement au stockage de créations de haute couture. Après le décès du titulaire, un tiers revendiquait le transfert du bail à son nom. Il prétendait avoir été autorisé à occuper depuis deux ans un appartement situé au-dessus des locaux professionnels.
La solution retenue
L'occupant soulevait une exception d'incompétence du JCP, arguant que la destination commerciale de l'immeuble excluait sa juridiction. La cour a rejeté cet argument. Elle a rappelé que les articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du Code de l'organisation judiciaire confèrent au JCP une compétence étendue à l'expulsion des personnes occupant des locaux à titre d'habitation, même si ces derniers n'étaient pas initialement destinés à cet usage.
Cette interprétation extensive protège l'unité du contentieux de l'expulsion. Le JCP demeure compétent indépendamment de la qualification juridique initiale des locaux.
Notification CCAPEX : une exigence limitée aux dettes locatives
La cour d'appel de Montpellier a apporté une clarification bienvenue le 20 mai 2025. L'obligation de notification préalable à la CCAPEX prévue par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne s'applique qu'aux actions fondées sur une dette locative.
Le contexte du litige
Un bailleur sollicitait la résiliation du bail pour sous-location irrégulière. Le locataire contestait la recevabilité de l'action, reprochant l'absence de notification préalable à la CCAPEX. En première instance, cette argumentation avait prospéré.
L'infirmation en appel
La cour a censuré cette analyse. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la notification à la CCAPEX uniquement « en cas de constat ou de prononcé de la résiliation du bail » justifié par une dette locative. Les autres motifs de résiliation, notamment la sous-location non autorisée visée à l'article 8, échappent à cette formalité.
Cette décision simplifie les procédures pour les bailleurs confrontés à des manquements autres que le défaut de paiement. Ils n'ont pas à saisir préalablement la commission de coordination.
La prescription locative et ses modalités d'interruption
La cour d'appel de Versailles a rendu le 8 juillet 2025 un arrêt instructif sur l'interruption de la prescription triennale applicable aux baux d'habitation.
Le cadre juridique
L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, issu de la loi ALUR, soumet toutes les actions dérivant d'un bail d'habitation à une prescription de trois ans. Ce délai peut être interrompu conformément à l'article 2240 du Code civil, qui prévoit que la reconnaissance par le débiteur de sa dette interrompt la prescription.
L'application au cas d'espèce
Les bailleurs réclamaient une créance de 121 778 euros. Le tribunal de première instance l'avait réduite à 78 127 euros en raison de la prescription. En appel, les bailleurs invoquaient l'émission de plusieurs chèques par les locataires, revenus impayés, comme actes interruptifs.
La cour leur a donné raison. L'émission de chèques, même revenus impayés, constitue une reconnaissance de dette. Chaque chèque fait repartir un nouveau délai de trois ans à compter de son émission.
Précisions pratiques
Deux rappels s'imposent. L'interruption ne peut jouer que si le délai n'est pas déjà expiré au moment de l'acte interruptif. Par ailleurs, les règles d'imputation des paiements ne font pas obstacle à l'application des règles de prescription. Chaque créance suit son propre délai.
Le bail commercial mixte et le délai d'expulsion
La cour d'appel de Caen a précisé le 16 janvier 2025 le régime applicable à l'expulsion du locataire d'un bail commercial comportant une partie habitation.
Le principe
Le bail commercial échappe à la loi du 6 juillet 1989, y compris pour les formalités procédurales de l'article 24. La clause résolutoire se met en œuvre selon l'article L. 145-41 du Code de commerce, sans notification préalable au préfet.
Le bénéfice du délai de deux mois
En revanche, l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution s'applique à toute personne ayant élu domicile dans un logement. Ce délai de deux mois joue de plein droit dès lors que l'habitation effective est établie. La cour a toutefois rejeté la demande du locataire dont le gérant avait son domicile personnel à une autre adresse que celle des locaux litigieux.
Ce que ces décisions changent en pratique
- Saisir le JCP pour toute expulsion d'un occupant à titre d'habitation, quelle que soit la destination initiale des locaux.
- Ne pas notifier la CCAPEX lorsque la résiliation est fondée sur un motif autre qu'une dette locative.
- Conserver les preuves de reconnaissance de dette (chèques, courriers, emails) pour interrompre la prescription triennale.
- Vérifier l'adresse effective du domicile pour contester le bénéfice du délai de deux mois.
Conclusion
Ces décisions illustrent le rôle clarificateur des cours d'appel dans l'application du droit locatif. Elles rappellent que la maîtrise des aspects procéduraux conditionne souvent l'issue du litige.
Textes applicables
- Articles L. 213-4-3 et L. 213-4-4 du Code de l'organisation judiciaire
- Articles 7-1, 8 et 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
- Article L. 145-41 du Code de commerce
- Article L. 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution
- Article 2240 du Code civil
- Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 (ALUR)
- Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 (Kasbarian)